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乐居财经 李礼 6月15日，首创证券发布房地产行业简评报告。
百强房企拿地增速回升，持续聚焦核心城市。2023 年 1-5 月百强房企新增土地货值 10620 亿元，累计同比-9.9%；新增土地金额 5129亿元，累计同比-3.6%；新增土地建面 5197 万方，累计同比-10.9%；新增土地均价 9870 元/方，累计同比 8.3%。地价相对平稳的背景下，新增土地均价的抬升，房企投资结构进一步向核心城市转变。金额入榜门槛方面，2023 年 1-5 月 TOP10 入榜门槛为 123 亿元，同比变化 1.9%；TOP20 入榜门槛为 59 亿元，同比变化-20.8%；TOP30入榜门槛为 37 亿元，同比变化-16.6%；TOP50 入榜门槛为 24 亿元，同比变化 1.3%；TOP100 入榜门槛为 13 亿元，同比变化 18.9%。TOP20和 TOP30 门槛同比增速下滑明显，排名在 10-30 腰部房企投资能力有所下降。而 TOP100 拿地金额门槛大幅上行，地方城投、地铁及建筑类央国企纷纷在土地市场有所斩获。
高信用房企投资强度下滑明显，华润置地累计拿地金额领先。单月拿地金额方面，2023 年 5 月高信用房企单月拿地金额 644.6 亿元，同比多增 248 亿元；中信用房企单月拿地金额 4.3 亿元，同比少增55.2 亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比-2.8%，中信用房企拿地金额累计同比-7.8%，降速均较 2022 全年有所放缓。23 年 2 月以来中信用房企重回土拍市场，拿地金额于 4 月创新高，5 月同比少增明显。投资金额强度来看，2023 年 1-5 月高信用房企投资强度为 19.6%，较 2022 全年变动-11.6%；中信用房企投资强度为 7.6%，较 2022 全年变动 0.3%。22-23 年整体投资金额强度来看，前五名房企分别为滨江集团、建发房产、华润置地、越秀地产和绿城中国，分别为 40%、39%、35%、30%和 26%。高信用房企投资强度下滑明显，中信用房企投资强度小幅提升，仍处于低位区间。
投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。
持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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