刚刚过去的2022年12月，上海二手房成交约 1.4万套 。继10、11月的1.6万套低位之后继续下探，创下去年下半年的新低。
2022年全年，上海二手房成交套数约16万套，相较2021年，约打了6折。
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1.4万套，下半年最低点
2022年开年，传统春节淡季，上海二手房成交量低位运行；开春之后，原本可以期待的市场表现，却遭遇全市家里蹲。
6月复工复产后，前期积压的需求开始释放，7月，二手房迎来全年唯一一个成交量过2万套的月份。
四季度，二手市场虽然迎来个人所得税的退税优惠，但效果不明显。8月以后成交量一路阴跌。收官的12月，更因羊羊羊的影响，成交仅约1.4万套，成为下半年最低点。
从走势图可以看出，2022年的上海二手房市场，是一个既没有小阳春，也没有金九银十的年份。
新房迎来小高峰，多盘认筹超过100%
“最近新房市场的确迎来了一波小高峰，主要是因为2022年的新盘供应量大质优，优质改善盘和低积分刚需项目的供应都比较充足，所以成交量和成交面积上都有所回升。”
网上房地产数据也显示，近两周上海外环外、内外环间以及内环内的一手房销售整体呈现上升态势，并在 1月1日达到了一个高峰 。当天，内环以内117套，内外环间264套，外环外的新盘销量达到了1028套。成交面积上，内环以内约6247平方米，内外环间约31827平方米，外环以外约102495平方米。
位于奉贤新城的中铁湖光逸景在2023年伊始迎来了一波认购高峰期。
置业顾问表示，项目均价4万/平， 认购率达到了300% ，且没有任何优惠活动。
上海某头部中介负责人对此并不意外。“这一批奉贤新城入市的新盘不多。而且，上海新盘卖的还不错，优惠活动很多都取消了，即便有，也大都是一些小额的车位抵用券之类。”
实际上，中铁湖光逸景的 高认购率并非个例 。绿城·外滩兰庭均价14.5万元/平，认购数已经超过了440套，认购率396%；象屿招商·公园1872认购套数超过了500，认购率261%；日月光伯爵天地430套，认购率124%。
对于八批次的表现，备案价都是按照今年联动价的指导价，价格控制比较严格，入围积分也不高，入围比基本都在1:1.8，所以很多购房者都想趁着这波上车，好吃到2023年价格上涨的福利。
外环外及内外环间的多数新盘的入围积分基本集中在了 55分-70分 。楼盘凭借不高的入围分，的确吸引了不少意愿购房者参与认购。
内环则自成结界，高入围分下是更高的购房热情。从2022年9月份开始，内环的房源就一直比较紧俏。外滩兰庭、浦江壹号、鸿印里等较为中心的新盘，因为控价的原因，较周边二手房 倒挂都在10万+ ，也引发了大量客户的涌入，其入围比基本都在 1:4 左右。
比如，绿城·外滩兰庭共计111套房源，仅入围家数便达到了480家，入围积分保守估计也要90分。
“现在很多新盘都是倒挂，不管是内环的10万+，还是外环的一两万，总之对于购房者来说， 基本买到就是赚到 。”
三大原因，促使二手乏力
● 核验价和三价就低的政策依旧影响市场，杠杆使用受到制约。虽然第四季度有“退税优惠”政策，但更直接的利好消息并没有来。
● 2022年上海新房供应量大，相比个性化的二手房定价，整齐划一的新房价格更吸引买家。上海楼市，整体喜“新”厌“旧”的态势很明显。
● 此外，前三年平均每年有大约3万套左右的旧改，成就了大量二手房的购买力。今年，大规模旧改告一段落，这股购买力大幅减少。
上海二手房什么时候能恢复常态？
其实从个人的角度来看，近两个月其实对于购房者来讲，买房体验应该是比较好的，充足的房源和较大的议价空间，大家可以有挑选的买房。
而且从成交数据来看，受到“放开”的影响， 12月二手房成交量继续下滑 ，市场交易热度下降，预计这种情形会延续到年后的2月份，最近想要买房的小伙伴可以多看房。
从土地供应来看，明年外环以内加上杨浦、徐汇、虹桥、唐镇、森兰等顶流区域、板块的供应都比较紧缺，预计分数会回归，这也就是给了二手房市场一定的空间，让市场回归常态。
